Beschlussvorschlag:

Der Bürgermeister wird ermächtigt, den vom Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Bezirksverband e. V. in Unna und dem Mieterverein Kreis Unna e. V. in Unna erstellten Entwurf eines Mietspiegels, der dieser Vorlage als Anlage beigefügt ist, ab 01.09.2006 anzuerkennen.

Sachdarstellung:

Fortschreibung des Mietspiegels für nicht preisgebundene Wohnungen im Gebiet der Stadt Bergkamen ab 01.09.2006

Sachdarstellung:

1.      Gesetzliche Grundlage

Das private Mietrecht wurde durch das im Jahre 2001 verabschiedete Mietrechtsreformgesetz neu geregelt. Seit dem 01.09.2001 regelt das Bürgerliche Gesetzbuch das Verfahren bei Mieterhöhungen für freifinanzierte Wohnungen. Für die Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die gebildet wird aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Durchschnitt verlangt und bezahlt wird, maßgebend. Gem. § 558 a BGB kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens insbesondere auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden.
Im BGB sind besondere Verfahren der Mieterhöhung im Rahmen bestehender Verträge vorgesehen. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Weiterhin darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 v. H. erhöhen (Kappungsgrenze).

2.      Aufgabe des Mietspiegels

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit er von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Insbesondere soll der Mietspiegel auch dazu dienen, das Mietpreisgefüge im freifinanzierten Wohnungsbestand transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien, die sich aus Unkenntnis des Mietpreisgefüges ergeben können, zu vermeiden. Darüber hinaus ist der Mietspiegel auch geeignet, Mietpreisüberhöhungen im Sinne des Wirtschaftsstrafgesetzes vorzubeugen.

3.      Ersteller des Mietspiegels

Gem. § 558 c BGB sollen Gemeinden Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Der Mietspiegel kann auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt werden.

Für die Stadt Bergkamen werden die Mietspiegel jeweils im Abstand von zwei Jahren von dem Mieterverein Kreis Unna e. V. und dem Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Bezirksverband e. V. Unna gemeinsam erstellt. Die Stadt Bergkamen wurde jeweils um Anerkennung des von den Interessenvertretern beschlossenen Mietspiegels gebeten.

4.      Fortschreibung des Mietspiegels

Mietspiegel sollen gem. § 558 c Abs. 3 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Im Jahr 2004 wurde letztmalig ein Mietspiegel für das Gebiet der Stadt Bergkamen erstellt. Der Mietspiegel war ab 01.09.2004 gültig und hatte eine Laufzeit bis zum 31.08.2006. Es war daher notwendig, den Mietspiegel zu überprüfen und der Mietpreisentwicklung anzupassen.

Der Mieterverein Kreis Unna e. V. und der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Bezirksverband e. V. Unna haben zwischenzeitlich den Mietspiegel angepasst und beschlossen.
Der Mietspiegel 2006 ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt. Die Mietwerttabelle im Mietspiegel ist gestaffelt nach Ausstattung der Wohnung (mit Bad oder mit Heizung bzw. mit Bad und mit Heizung) sowie nach Baujahr. Insgesamt enthält der Mietspiegel 11 Tabellenwerte. 5 Tabellenwerte sind gegenüber dem Mietspiegel 2004 nicht verändert worden; bei jeweils 3 Tabellenwerten ist ein Anstieg bzw. eine Verminderung zu verzeichnen. Ein Anstieg der Tabellenwerte betrifft ausschließlich die älteren Baujahrsklassen bis einschl. 1971 (um 0,05 EUR bzw. 0,10 EUR/m²). Eine Reduzierung der Tabellenwerte ist ausschließlich in den jüngeren Baujahrsklassen ab 1980 zu verzeichnen; die Tabellenwerte sind um 0,05 EUR (Baujahrsklasse 1980 bis 1989) bis 0,20 EUR (Baujahrsklasse ab dem Jahr 2000) vermindert worden. Bei der Entwicklung der Wohnungsmieten setzt sich der Trend der vergangenen Jahre offensichtlich fort. Aus verschiedenen Veröffentlichungen geht hervor, dass die Wohnungsmieten seit geraumer Zeit in vielen Regionen überwiegend stagnieren bzw. rückläufig sind.

5.      Empfehlung der Verwaltung

Die Verwaltung ist der Ansicht, dass der Entwurf des Mietspiegels der Marktentwicklung angepasst worden ist und empfiehlt, den Mietspiegel anzuerkennen.

Der Mietspiegel soll ab 01.09.2006 Gültigkeit haben. Die Mietrichtwerte des Mietspiegels vom 01.09.2004 sind in der Mietwerttabelle in () angegeben, soweit eine Änderung eingetreten ist.

Bestandteile dieser Vorlage sind:

1. Das Deckblatt

2. Die Sachdarstellung und der Beschlussvorschlag

3. 1 Anlage